一个由私募基金——方源资本牵头的财团拟认购香港建业地产(0832.HK)所发行的近1亿美元可转债券，以支持后者扩充内地业务。看好中国二、三线城市房地产的未来是私募资本“下行”的最大动因。

　　□经济视点报记者 陈媛媛 　

　　8月上旬，香港联交所公告，以方源资本为首的私募股权投资机构以总额近1亿美元的资金注入香港上市公司建业地产(0832.HK)。其中方源资本约出资8800万美元，WestHill出资约1000万美元。

　　这个由私募基金——方源资本牵头的财团，已同意认购香港建业地产发行的近1亿美元的可转债券，以支持后者扩充内地业务。

　　从谈判到签约仅用一个月

　　建业地产公告显示，此次注资以可转债形式完成，债券票面年利率为4.9%，在未来6个月到债券到期日之间，投资方可以行使价3.1港币换股或赎回。若未来投资方将债券全部进行换股，则投资方可获得约2.46亿股股份，占发行后总股本的近11%。另外，该次交易亦发行约7600万认股权证，其中约6833万由方源资本认购，775万份由WestHill认购。

　　记者注意到，认购可转债的两家机构分别为FV Green Alpha II和West Hill。FV Green Alpha II由方源资本全资拥有，另一投资者West Hill背后的投资者是从事中国房地产信息服务和中介业务的易居中国(纽交所代码：EJ)，目前市值15.99亿美元。

　　8月21日，经济视点报记者电话采访了在港的建业地产CEO王天也。

　　“双方已经接触了很长时间。建业上市后的一年多来，方源资本一直关注建业，通过官网、联交所网站和分析师的报告等多种渠道，一路对建业都很了解。”王天也告诉记者，“近期考虑发行可转换债，双方进行了实质的联系，由于方源对我们了解更深，在非常细致、严格地聘请专业团队对建业进行了考察之后，便迅速做出决定，从谈判到签约也就是一个月的时间。”

　　私募资本的注入，对建业的股价产生了积极影响。签署协议后两天，建业股价一度上升了近10%。据介绍，在此次交易中，有1亿美元可转换债，4千万美元认股权证。

　　“主要优点有以下几个，一是期限长，5年期利率为4.9%，这个非常有竞争力。另外，转换价格为3.1元，签订当天股价为2.4~2.5元，建业的发行价为2.75元，签约溢价为29.7%。而市场环境下正常的溢价范围为10%~20%，我们超过了20%。另外，认股权证为4.1元，溢价71.5%。投资家对此有很高的评价，这充分说明在这种市场环境下，投资人对建业有充分的信心。”王天也表示。

　　王天也介绍，建业集团发行可转换债的目的明确，就是通过资金积累，扩大土地储备，加大规模。

　　区域化战略获青睐

　　建业获得私募资本青睐的关键原因，在于其区域化战略在金融危机下的独特表现。

　　“从方源本身来讲，方源的创始人为国际大型资本管理公司，都是淡马锡的精英，管理的都是大型基金公司，投资的皆为已经或即将成为在行业、区域内的领袖性企业。他们选择建业的原因，一方面，建业是国内区域知名品牌，在河南地产中处于‘一哥’的地位；其二，尤其是去年6月IPO成功后，建业未来的发展前景和市场定位符合对方的投资方向。”王天也告诉记者。

　　据称，方源非常欣赏建业的区域化战略。其实，更严格来讲，建业正从省域化战略扩大为区域化战略，随着建业管理半径的不断延伸，将来可能会拓展至350公里、400公里……这样划出的圆周就会包含周边省份的城市。而这一战略，方源非常认同，认为建业能尽可能地发挥领袖资源。

　　据了解，方源资本对于郑州等二、三线城市的房价仍比较看好。方源资本负责人唐葵对外表示，“我们看好中国二、三线城市房地产的未来，它不会像一线城市那样大起大落，随城市化进程推动持续向好。”

　　全国范围内，不少开发商也开始转型“向下走”。比如全国知名的白色家电制造商海信正在展开“省域战略”的谨慎扩张：进入包括济南、烟台、潍坊、东瀛在内的山东一、二线城市；而中航旗下的天盛也进入了“二线城市时代”，等等。

　　私募资本战略“向下”

　　在逐步完成一线城市房地产市场投资的战略布局之后，二线城市已成为外资私募基金角逐的下一个目标。

　　河南省一位地产资深人士表示，外资进入中国楼市一般会通过两种方式，一种是通过直接购买项目资产，另一种是通过购买持有项目资产的公司即股权交易方式。而当前，随着国家楼市“限外”政策的不断出台，对项目资产直接购买的方式受到了约束，更多的外资选择股权交易的方式。

　　“外资股权投资房地产市场，下半年将会在二、三线城市加速渗透。”某PE业知名人士断言。

　　据英联国际不动产分析，目前主要二线城市开发项目的平均利润达到30%，而上海房地产投资收益率只有7%～8%左右。 从全球范围来看，中国市场稳定，并且“起码还是在增长”；长远来看，中国仍需解决城市化问题，二线城市是目前的最大主力。

　　“实体经济的冬天，却是风险投资的大好时机。”用河南省内一位私募业内人士的观点来形容目前二线城市房地产行业的融资现状再恰当不过。

　　不过，业内人士表示，能与私募基金合作的项目并不是太多，尤其是二三线城市的中小房企。只有那些本土实力强大的龙头企业或是布阵二线城市的全国性开发企业，这一阶段才有可能融到资。